Ik heb ergens gelezen (ik weet jammer genoeg niet meer waar) dat het voor starters niet aantrekkelijk is om eigen geld in te brengen bij het kopen van een eigen huis. Ik weet niet meer welke argumenten daarvoor werden aangevoerd. Wat vind jij hiervan?
Antwoord
Er is heel veel onzin te lezen en te koop als het om hypotheken en de woningmarkt gaat. Gelukkig sta jij daar even bij stil. Het idee dat vooral starters geen eigen geld in een woning zouden moeten steken, vind ik flauwekul en dus een slecht advies, zeker nu we aan het begin van een wereldwijde recessie staan, waarvan niemand weet hoe lang die gaat duren, en wat de invloed op de woningmarkt zal zijn.
Ik begrijp overigens wel waar dit broodjeaapverhaal vandaan komt: het is een onbedoeld effect van de bijleenregeling van 2004. Deze regeling houdt in dat als je naar een ander koophuis overstapt, je het eigen geld uit je eerste huis moet inbrengen in het volgende huis, want anders mag je over dat bedrag geen hypotheekrente meer aftrekken. Stel er zit een ton eigen geld in je eerste eigen woning, dan moet je die ton in je volgende koophuis steken. Doe je dit niet, dan mag je over een ton schuld geen hypotheekrente aftrekken.
De bijleenregeling is eigenlijk bedoeld om onze leenzucht en de kosten van de hypotheekrenteaftrek te beteugelen. In de praktijk zijn we hypotheekschuld er echter door gaan koesteren als een kostbaar bezit. Want hoe meer schuld, des te meer hypotheekrenteaftrek. Bijna niemand dacht eraan dat woningprijzen ook kunnen dalen, rentes kunnen stijgen en de inflatie kan omslaan in deflatie. Door dat laatste stijgt de koopkracht van je schuld.
De meeste hypotheekadviseurs wilden ook helemaal niet aan risico’s en doemscenario’s denken. Want hoe meer jij leent des te meer men aan je verdient, want een hypotheek kan, afhankelijk van het type en de bijgeleverde verzekeringen, 1 tot 3 procent provisie over de hypotheeksom opleveren. De bijleenregeling was voor verkopers een geweldig argument om argeloze woningkopers over te halen een maximale hypotheek op hun schouders te laden. Met als zeer prettig bijeffect dat de provisies binnenstroomden.
Toch zijn er, als je eigen geld achter de hand hebt, veel redenen om dat vermogen wel in je eigen woning te steken. Ten eerste verlost dit je van de vraag wat je anders met dat geld moet doen. Hoe ga je het sparen of beleggen? Ten tweede scheelt het je mogelijk 1,2 procent vermogensrendementsheffing in box 3. Wie eigen geld steekt in zijn eigen huis hevelt vermogen over van box 3 , waar hij mogelijk 1,2% belasting betaalt, naar het eigen huis in box 1. In box 1 betaal je weliswaar eigenwoningforfait over je hele huis, maar dat vervalt zodra je het hele huis hebt afgelost. In dat laatste geval hoef je geen eigen woningforfait meer bij je inkomen te tellen. Dat kan flink belasting schelen.
In tijden van recessie is extra prettig aan een (gedeeltelijk) afgelost eigen huis dat je woonlasten overzienbaar blijven. Ook is de kans kleiner dat je hypotheek, door het inzakken van de huizenprijzen, hoger wordt dan je woningwaarde, waardoor je bank geld wil zien. Zo kun je rustig slapen.
Je redeneert consequent wel érg conservatief. Natuurlijk moet je goed nadenken, maar het is niet per definitie beter je spaargeld maar direct in de aankoop van je eigen huis te steken. Hoe ga je dan vervolgens het klussen of zelfs verbouwen financieren? En waar worden de meubels van betaald, of dat gebrekje waar je eerst niet gezien had mee opgelost? Eigen geld achter de hand houden zorgt voor marge in dit geval, en zulke ruimte heb je als je net een huis gekocht hebt nu juist nodig!
André op 10 March 2009 om 11:47