Nederland is een rijk land. Haar waarde wordt op 3.500 miljard geschat. De Nederlandse consument is rijk. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek is het vermogen van consumenten circa 2.100 miljard. In deze laatste week van 2009 kijken we naar ontwikkelingen binnen de 4 vermogenscomponenten: eigen huis, pensioen, spaargeld en beleggingen. Vandaag het eigen huis.
De totale waarde van het eigen huis bezit wordt geschat op 1.350 miljard euro. Op dit bezit rust een formidabele hypothecaire schuld rust van 687 miljard (51%). Maar liefst 3,3 miljoen huishoudens hebben een hypothecaire schuld, die gemiddeld circa 208.000 bedraagt. Het is met name de ‘aflossingsvrije’ hypotheek geweest die een sterke vlucht heeft genomen. In 75% van alle hypotheken is een deel aflossingsvrij.
Nederlanders zijn hypothecaire schulden aangegaan (1) uit noodzaak en (2) onder invloed van de aftrekbaarheid van de rente . We zijn in Europa koploper. En hoewel de huizenprijzen gemiddeld nog fors kunnen dalen (er resteert nog altijd 656 miljard aan ‘stenen’ vermogen) drukt de netto-rentelast wel op het gezinsbudget. Logisch dat ook consumenten, onder invloed van wellicht dreigende werkloosheid, nu nadenken over het aflossen van de hypotheek. Deze trend wordt versterkt door het feit dat de spaarrente erg laag is en beleggingsresultaten, met name van beleggingshypotheken, de afgelopen jaren te wensen overlieten.
Vervroegd aflossen is een keuze tussen flexibiliteit en rendement.
Bij een bruto hypotheekrente van 6%, kost de hypotheek netto 3% tot 3,5%. Maar bij geen of weinig inkomen (werkloosheid!) is het snel 4,5%; immers, voor een aftrekpost heb je wel inkomen nodig. Dat is meer dan op een spaarrekening, waarop je na vermogensrendementsheffing misschien 1% overhoudt.
De overheid maakt de keuze voor vervroegd aflossen echter lastig. De zogenaamde bijleenregeling beperkt je hypotheekrenteaftrek in de toekomst! Indien een nieuwe koopwoning moet worden gefinancierd dan dient eerst de overwaarde van het huis, en die is afgelopen 20 jaar enorm gestegen, gebruikt te worden. Door vervroegd af te lossen neemt in principe de overwaarde toe. Gevolg is een lagere hypotheek (aftrek) bij het nieuwe huis. Staat het geld op een spaarrekening, dan geldt deze beperking niet. En het geld zit echt vast in het huis. Verkoop kan lastig zijn. Flexibiliteit is dan ook wat waard.
Vervroegd aflossen gaat ook meestal niet ongestraft. Bij verkoop van het huis of als de rentevaste periode afloopt, is er geen probleem. In andere gevallen legt de bank een boete op, die behoorlijk in de papieren kan lopen. Nu is het meestal wel zo dat 10% zonder boete vervroegd terugbetaald mag worden.
In 2005 is de Wet Hillen ingevoerd, die het aflossen van hypotheken moet stimuleren. Deze wet houdt in dat als de aftrek van je hypotheekrente lager is dan het eigenwoningforfait (een fiscale bijtelling), de bijtelling wordt verminderd tot het bedrag van de aftrek. Bij volledige aflossing vervalt de bijtelling zelfs geheel.
Los van rendements- en fiscale overwegingen zal ook bij consumenten 2010 in het teken staan van schuldreductie. In 2010 zal getracht worden het huishoudboekje, dat sinds 1998 negatief is, weer op orde te krijgen. Het opbouwen van een buffer voor onzekere tijden zal voorop staan.
